대한민국에서 내집 마련이라는 것은 매우 어려운 일이다. 특히 서울과 인근 경기도 지방에서의 집값은 혀를 내두를 정도로 비싸다. 관련 통계에 의하면 일반적인 직장을 다니는 사회 초년생이 내집 마련을 위해서는 월급을 한푼도 안쓰고 20년을 꼬박 모아야 작은 집 한 채 살 수 있는 정도라고 한다. 또한 저렴한 집을 구하기 위해 인터넷을 아무리 뒤져봐도 모두 다른 나라 사람들이 사는 곳 같이 현실성이 없기 마련이다. 이런 어려운 '내집 마련', 어떻게 극복해야 하는가?

▲ LH(한국토지주택공사)의 홈페이지, 처음 청약을 하더라도 설명하는 가이드 페이지가 워낙 많아서 어렵지 않게 청약을 할 수 있다.

과거부터 치솟는 부동산 가격을 잡기 위하여 많은 대책들이 있었다. 하지만 부동산 가격은 이러한 각종 규제를 비웃기라도 하듯 하늘 높은 줄 모르고 고공행진 중이다. 실제로 많은 부자들의 대부분의 수입원이 부동산이라는 사실도 있고 인터넷에는 어린 아이의 꿈이 이른바 ‘건물주’가 되는 것이라는 웃지 못할 짤방까지 돌아다니기도 한다. 이러한 비싼 집값에 정부가 내놓은 대책이 있으니 바로 국민장기임대 및 국민행복주택이다.

비싼 부동산으로 인해 경제 활동이 어려운 사람들을 위해, 그리고 청년 실업과 저출산을 막기 위해 내놓은 많은 정책들 가운데 임대주택 및 행복주택이 많은 관심을 받고 있다. 하지만 어려운 용어들과 복잡한 선정 과정으로 인해 신청조차 못하는 사람들이 많다. 하지만 천천히 살펴보면 그렇게 어려운 것도 아니고 복잡한 것도 아니다. 어차피 알아야 할 것들은 부동산과 관련된 기초적인 지식뿐이고 복잡한 것도 본인이 해당하는 것은 얼마 되지 않으니 크게 걱정하지 않아도 된다.

▲ SH(서울주택공사)의 홈페이지, 이곳도 서울 지역 내의 임대주택 청약을 받는다. LH와는 별도로 진행 할 수 있다.

그럼 이러한 정부에서 지원하는 주택의 종류에는 어떤 것들이 있을까? LH공사(한국토지주택공사)의 홈페이지에 보면 새로운 집 분양 및 임대, 복지 임대 등 많은 종류의 주택 청약이 가능한 것으로 나온다. 너무 많아서 정확히 어떤 것을 해야 할지 모른다면 우선 다음의 간략한 구분을 살펴보도록 하자.

- 공공분양주택 : LH가 건설, 분양하는 주택, 입주시 집 값을 모두 내야한다.

- 공공임대주택 : 임대 의무기간(5년, 10년 등)후 분양하는 주택, 임대 의무기간 이후 지어진
당시의 값으로 집값을 내면 소유할 수 있다.

- 국민임대주택 : 무주택 저소득층의 주거안정을 위한 임대 주택, 임대 기간 30년 이하

- 영구임대주택 : 기초생활수급자, 국가유공자 등 사회보호 계층의 주거 안정을 위한 임대 주택,
임대기간 50년 이하

- 민영주택 : 주택도시기금 등의 지원 없이 공급하는 민간업체의 분양 및 임대 주택

행복주택이라고 불리우는 것은 국민임대주택에 해당한다. 지난 정부서부터 시작된 임대주택의 형식으로써 국민임대주택 중에서도 특별히 대학생, 신혼부부, 사회초년생 및 주거취약계층(생활보호대상자, 장애인 등)에게 특화된 임대주택이다. 물론 해당 사항에 조건이 맞는다면 무조건 1순위 후보가 된다.

여기서 우리가 자세히 보아야 할 주택이 바로 공공임대주택과 국민임대주택이다. 공공분양주택은 실 분양가가 일반 건설사가 분양하는 주택보다는 저렴하지만 목돈이 들어간다는 단점이 있다. (물론 주택도시기금 등의 대출을 받아 마련할 수도 있다.) 공공임대주택이나 국민임대주택은 월세 주택과 같이 매달 임대료가 들어간다는 단점이 있지만 임대료가 매우 저렴하고 무엇보다 정해진 임대 기간이 만료되면 해당 주택을 지어질 당시의 가격으로 양도받을 수 있다는 점이 매력이다. 영구임대주택도 마찬가지이지만 보통 당첨되기 위한 조건이 더 까다롭다.

▲ LH의 임대주택 공고문, 하루에도 몇 건씩 올라올 때가 있다.

그럼 어떻게 신청해야 할까? 우선 하루에도 몇 건씩 올라오는 분양, 임대 정보를 유심히 살펴보자. 너무 많다고 생각된다면 원하는 지역으로 검색을 해도 된다. 이러한 정보는 각자 신청 조건이 모두 다르다. 우선 자기가 원하는 지역을 고르고 해당 지역의 공고문을 확인해보면 각종 정보들이 나온다. 보통 상세 내용이 PDF 첨부파일로 딸려오고 HWP 파일로 신청 양식들이 주르륵 첨부되어 있다. 당황하지 말고 PDF 파일을 살펴보도록 하자.

▲ 각 해당 분양 공고문에는 상세한 내용을 담은 공고문 PDF 파일(HWP 파일도 있다.)과 서류 제출시 작성해서 내야 할 서류들이 첨부되어 있다.

엄청나게 많은 내용이 쏟아져 나오지만 당황하지 말고 우선 신청자격부터 보도록 하자. 신청자 본인이 이 주택에 들어갈 수 있는지에 대한 자격을 설명한 것으로 보통 무주택자, 신혼부부, 대학생, 사회초년생, 저소득층, 노약자, 장애인 등이 모집 대상에 해당된다. 물론 해당하지 않더라도 신청이 가능하지만 순위에서 밀리는 것은 각오해야 한다. 보통 입지가 좋고 가격이 좋은 임대 주택들은 신청 경쟁률이 수백 : 1까지 올라가므로 가능하면 1순위로 뽑힐 생각을 하고 신청하는 것이 좋다.

▲ 신청자격의 필수조건은 무주택자(당연하지만)이며 공고에 따라서 신혼부부, 장애인 등이 있을 수가 있다. 해당되지 않는다면 신청 자체가 불가능하다.

그 다음엔 임대 조건을 살펴보도록 하자. 39m² 18평형의 임대 보증금이 2천만원이 안된다. 그리고 월 임대료도 16만원에 불과하다. 조금 검색해보면 알겠지만 수도권에서 이런 조건으로 집을 구한다는 것은 거의 불가능에 가깝다. 만약 여유 자금이 있어 보증금을 3700만원까지 올릴 수 있다면 월 임대료는 7만원으로 떨어지게 된다.

▲ 고양시 일대 국민임대주택 공고의 임대조건, 가격을 보면 알 수 있듯이 매우 저렴하다.

이제 당첨이 되기 위한 전략을 짜야 한다. 대부분의 임대 주택 청약은 각각의 청약 건마다 모두 추첨하는 방식이 다르기 때문에 선정기준도 모두 다르게 되어 있다. 예로 든 고양시 지역 국민임대주택은 선정 기준이 순위 -> 배점 -> 추첨으로 되어 있다. 위에서 설명했듯이 인기 지역은 1순위 아니면 거의 불가능하다고 생각하면 된다. 그리고 배점이 있는 곳도 있는데, 보통 배점은 현재 거주하는 지역이 어디인지(주민등록등본 기준), 결혼을 했는지, 자녀가 있는지, 소득이 얼마인지 등이 대상이 된다.

▲ 청약에서 제일 중요한 선정 절차와 선정 기준, 가급적 1순위에 해당하는 것이 좋다. 2, 3순위라면 아주 인기 없는 지방쪽 외에는 가능성이 없다고 봐도 좋다.

일단 자신이 이 정도는 충분히 당첨될 수 있다고 생각된다면 이제 신청을 하면 된다. 보통 다음의 순서로 청약이 진행되므로 잘 숙지하도록 한다.

인터넷 신청 -> 서류제출 대상자 발표 -> 서류제출 대상자 서류 접수
-> 입주 자격 심사 -> 당첨자 발표

인터넷 신청에는 크게 어려운 것이 없다. 인터넷을 통해 자기가 원하는 주택형을 고르고, 간단한 신상정보를 입력하고, 때에 따라서 나오는 배점표를 작성하면 된다. 인터넷 신청에 필요한 것은 단지 자기 이름으로 된 공인인증서만 있으면 된다. 인터넷 신청을 하고 조금 기다리면 서류 심사 대상자라며 서류를 작성하여 제출하라고 연락이 온다.

▲ 배점 기준, 고양시 인기 지역이라서 그런지 배점 항목도 많고 점수별 구분 항목도 많다. 점수가 높을 수록 당첨 확률이 높은 것은 당연지사

서류 심사 대상자가 된 이후부터는 본격적으로 당첨을 위해 상세한 내용을 쓰는 것이 중요하다. 필요한 서류는 모두 챙기도록 하고, 거짓없이 솔직하게 써야 할 필요가 있다. 만약 나중에라도 탈락 사유에 해당하는 것이 발견된다면 당첨 취소는 물론이고 LH나 SH의 차후 청약 금지 처분까지 받을 수 있다. 이력서의 자기 소개서 같은 것을 쓰는게 아니라 재산이 무엇이 있고, 자산이 얼마나 있는지 주택공사가 알아본다는 내용에 확인 서명만 하는 수준이다.

▲ 청약의 첫 단계인 인터넷 청약, 사실 인터넷 청약으로 할 수 있는 것은 많이 없다. 단지 공인인증서가 필요할 뿐

서류 심사 이후 당첨자가 된다면 집을 계약하고 이사가 살면 된다! 어려워 보이지만 막상 해보면 그렇게 어렵지 않다. 앞서 말한 것처럼 본인의 이야기를 자기 소개서처럼 서술할 필요도 없고, 자산이 많지 않다면 그저 본인 이름 쓰고 서명하는 것이 다일 것이다. 보통 서류 접수는 현장에서 직접 대면하여 접수하므로 만약 잘못 쓴 부분이 있거나 부족한 부분이 있다면 그쪽 직원이 상세히 설명해주니 너무 걱정하지 않아도 된다. 자신이 직접 가져가야 할 서류만 챙겼다면 모든 양식은 접수하는 곳에 비치되어 있으니 직접 가서 써도 큰 문제는 없다.

필자가 임대 주택 청약을 했을 때 가장 이해하기 어려운 부분이 바로 예비 대기자라는 부분이다. 보통 수요가 큰 좋은 아파트의 경우 전체 입주자보다 더 많은 당첨자를 뽑게 된다. 공급 수량을 채우는 당첨자는 바로 계약하여 입주가 가능하지만 그렇지 못한 사람들은 순위와 배점, 추첨 순서대로 예비자가 되게 된다. 이 예비자를 뽑는 이유는 실제로 당첨되고도 계약을 하지않는 사람이나 다른 일 등으로 인하여 임대 주택을 떠나는 사람들이 생기기 때문이다. 즉, 비행기로 치면 오버 부킹이랑 비슷한 개념이다. 문제는 얼마나 그런 사람들이 나오느냐인데, 보통 건설 호수의 10% 정도가 매년 빠져나간다고 한다. 물론 정확히 그런 것은 아니니 예비 순번이 낮다면(1~20사이) 기다려볼만도 하지만 50이나 100 이상 넘어간다면 몇 년을 기다려야 할지도 모르는 상황이 될 수도 있다.

이렇게 저렴하게 집을 구할 수 있는 방법이 있지만 이러한 공공 분양, 임대에도 단점이 있기 마련이다. 바로 모든 것들이 순위, 추첨으로 이루어지기 때문에 신청자가 동호수를 지정하여 갈 수 없다는 것이다. 아파트라면 너무 저층이나 고층만 피하면 어디든 상관 없겠지만 다세대 주택(빌라)같은 경우 엘리베이터도 없는데 4, 5층이 걸려버리면 상당히 난감해진다.

또 하나의 단점은 청약하고자 하는 주택의 상세 정보를 얻기가 힘들다는 점이다. 부동산 업자가 올리는 집이야 팔기 위해서 이런 저런 사진도 올려놓고 하지만 이런 공공 분양은 인터넷을 아무리 뒤져도 어떻게 생겨먹은지 알기 힘든 경우가 허다하다. LH나 SH에서는 이러한 불편을 해소하기 위해 청약하기 전 집을 볼 수 있도록 기간을 정해놓고 방문 확인을 할 수 있도록 해주지만 직접 가서 확인해야 하는 불편함은 여전히 남는다.

▲ LH 홈페이지의 청약 알리미 서비스, 신청자 지역의 공고문이 떴을 때 문자로 알려주는 서비스이다.

내집 마련이 아니라 임대 주택이라고 실망하는 사람이 있을 수도 있을 것이다. 하지만 자기 집을 가지고 있는 사람들을 보면 비싼 집의 자산가치로 인해 내야 할 세금만 많다는 것을 알 수 있다. 굳이 재산세를 내가면서까지 자기집을 구매할 필요가 있는가? 국민임대주택은 국가에서 운영하는 주택이기 때문에 조건만 계속 유지한다면 보통 1~20년 장기 거주가 가능하다. (그리고 집주인의 갑질이 없다는 것은 덤)

웬만한 주택의 대출 이자에도 못 미치는 1~20만원대의 임대료로 집을 구할 수 있다는 것이 어디인가? 서울의 작은 원룸만 하더라도 월세가 4~50만원이 넘는데 훨씬 넓은 집을 그것보다 저렴한 가격으로 집을 얻을 수 있으니 관심이 있는 사람이라면 꼭 도전해보도록 하자.

공공임대주택에 당첨되기 위한 필수 전략

- 최대한 1순위가 될 수 있도록 하자. 1순위에는 보통 해당지역 거주자나 무주택자, 기초생활수급자, 주거취약계층, 장애인, 노약자, 신혼부부 등이 해당된다.

- 순위 배정 이후 배점에서 유리하도록 최대한 준비를 해야 한다. 우선 주택청약저축이 없다면 바로 들어 놓도록 하자. 큰 금액을 넣지 않아도 된다. 적은 금액이라도 매달 꼬박꼬박 넣는 것이 중요하다. 그리고 소득도 배점에서 크게 작용하므로 직장인이라면 가능한 고급 차량같이 큰 자산이 없는 것이 유리하다.

- 서류를 제출할 때에는 가능한 상세하게 제출하는 것이 좋다. 장애등급이 있다면 장애인 전형이 아니더라도 장애인 증명서를 떼어 가져가자. 접수할 때 왜 가져 왔냐고 거절하지는 않을 것이다.

- 전국의 모든 지역이 항상 공고중이지는 않다. 본인이 원하는 지역이 순식간에 공고 되었다가 마감되기를 반복하기 때문에 주기적으로 확인하는 것이 중요하다. SH와 LH는 친절하게도 문자 알리미 서비스를 제공하고 있다. 자신이 원하는 지역을 알려주면 그 지역의 공지가 떴을 경우 문자로 알려주는 서비스이다.

[헤모라이프 황정식 기자]